Ako vypočítať návratnosť investície do skleníka Venlo?

Ahoj! Ak ste sa niekedy zaoberali investíciou do skleníka Venlo, pravdepodobne ste si položili otázku: bude to mať z finančného hľadiska zmysel? Chápem to – keď hodíte peniaze na veľkú, odolnú konštrukciu, ktorá je oveľa modernejšia ako dom z plastovej obruče, ktorý ste mali na vysokej škole, nemôžete jednoducho povedať „áno, to vyzerá cool“ a stlačiť spúšť. Ako niekto, kto strávil posledných 10 rokov budovaním skleníkov Venlo (nebudem menovať svoju spoločnosť, ale môžete hádať, kto je na mieste a inštaluje tieto veci po celých USA), som nazbieral toľko čísel návratnosti investícií, že by som ich mohol robiť aj v spánku. Dnes presne rozoberiem, ako vypočítať vašu návratnosť investícií do skleníka Venlo – nevyžaduje sa žiadny luxusný titul MBA, len matematika v reálnom svete a veci, ktoré v skutočnosti vidím, ako fungujú (alebo padajú) pre pestovateľov.

Najprv sa uistite, že sme na rovnakej stránke o tom, čo vlastne skleník Venlo je, pretože nie každý vie. Celé roky som mal pestovateľov oslovovať takto: "Počkajte, to je len nejaký sklenený skleník?" Nie, Venlo je komerčný ťahák – super vysoký, modulárny, vyrobený s oceľovými rámami, ktoré odolajú vetru, snehu a dokonca aj tej náhodnej búrke s krupobitím, ktorá zničí celú úrodu paradajok. Ak predávate zeleninu, bylinky alebo dokonca špeciálne kvety do obchodov s potravinami, reštaurácií alebo na farmárske trhy, toto je nastavenie, ktoré chcete. Rýchle odkazy, ak sa chcete ponoriť do hĺbky:Skleník v štýle Venlovysvetľuje, prečo je to lepšie ako, povedzme, štítový štýl, aSklený skleník Venlohovorí o špecifikách skla (tip: tvrdené, izolované – žiadne výmeny panelov každý rok).

Dobre, poďme na to. ROI nie je len „koľko peňazí zarobím mínus to, čo miniem“. Ide o metriku založenú na čase, ktorá vám povie, kedy sa vám vráti počiatočná investícia a aký veľký zisk potom dosiahnete. Aby sme to vypočítali, musíme rozdeliť tri veľké vedrá: počiatočné náklady, ročné výnosy a ročné prevádzkové náklady. Poďme si prejsť každý s reálnymi číslami – toto je materiál, ktorý som použil minulý rok pre klienta skleníka Venlo s rozlohou 1 aker, ktorý pestoval listovú zeleninu, takže to nie je vymyslené.

Po prvé: Počiatočné náklady. Toto je ten veľký, ktorý väčšinu ľudí desí. 1-aker Venlo? Povedzme celkovo 250 000 až 400 000 $, v závislosti od doplnkov, ako sú vykurovacie systémy, zavlažovanie, ovládanie klimatizácie, tienidlo, dokonca aj lavičky. Počkať, prečo ten rozsah? Miesto! Ak ste v Iowe, kde je veľa snehu, rám je hrubší, takže je drahší. Ak ste na Floride, kde je hlavným problémom vietor, musíte pridať ďalšie vystuženie. Tiež sklo vs polykarbonát? Väčšina komerčných pestovateľov využíva sklo na prenos svetla, ale poly je lacnejšie vopred. Rýchla vedľajšia poznámka: náš najobľúbenejší model jeSkleník VeGalvanized Venlo Glass: Izolovaná konštrukcia z tvrdeného skla pre komerčné pestovaniepráve teraz – izolačné sklo znižuje náklady na vykurovanie v zime, čo je obrovská výhra pre príjmy.

Počiatočné náklady však nie sú len samotný skleník. Máte prípravu staveniska: vyrovnávanie pôdy, kopanie inžinierskych sietí pre elektrickú energiu, vodu, kanalizáciu (veľmi dôležité – Venlo má dobrú kanalizáciu, ale ak váš pozemok zaplaví voda, budete toast). To je ďalších 20 až 50 tisíc dolárov. Potom nemôžete zabudnúť na povolenia, prácu pri inštalácii skleníka a možno aj trochu školenia pre vás alebo vašich zamestnancov, ak ste nikdy nepoužívali high-tech nastavenie. Zoberme si celkové počiatočné náklady pre tento 1-akerový príklad: 320 000 dolárov. To je solídne stredné číslo na štandardné Venlo so základným ovládaním klimatizácie, bez zbytočností.

Teraz ročný príjem. Toto je miesto, kde Venlo drví obručové domy, bez čiapky. prečo? Dlhšie vegetačné obdobia, konzistentné výnosy, kvalitnejšie plodiny, ktoré sa predávajú za viac. Zostaňme pri klientke listovej zelenej. 1 aker Venlo? Môžete striedať plodiny 12 mesiacov v roku, však? V obručovom dome môžete získať iba 6-8 mesiacov kvôli chladnému alebo horúcemu počasiu. Klient, na ktorého myslím, pestuje 4 rôzne druhy listovej zeleniny (špenát, kel, rukolu, zmes) a všetky ich predáva regionálnemu reťazcu potravín, ktorý platí prémiu za miestne potraviny bez pesticídov. Priemerný výnos: 15 000 libier za mesiac. To je 180 000 libier ročne. Priemerná cena za listovú zeleninu predávanú vo veľkom reťazci s potravinami? 2 doláre za libru. Počkajte, spočítajme si to: 180 000 x 2 $ = 360 000 $ ročný príjem. Ale počkajte, to je pred prevádzkovými nákladmi – poďme teda na tie.

Ročné prevádzkové náklady. Toto je druhé veľké vedro, na ktorom nemôžete spať. Poďme si to rozobrať:

• Pomôcky: Semená, pôda, hnojivo, kontrola škodcov (Venlo je priložené, takže menej škodcov! To je výhra. Tu môžete použiť 5 000 dolárov ročne.)
• Pomôcky: Napájanie svetiel (v zime, keď sú krátke dni), čerpadlá na zavlažovanie, kúrenie, ak ste v chladnom prostredí. Náš klient tu spotreboval 35 000 dolárov ročne - s izolovaným sklom z tohto modelu VeGalvanized bolo ich vykurovanie o 20% nižšie ako u chlapíka s neizolovaným Venlo.
• Práca: Môžete prevádzkovať 1-akrový skleník s 2 zamestnancami na plný úväzok plus s vami, ak ho spravujete. Povedzme celkovo 60 000 dolárov ročne.
• Údržba: Venlo je vyrobené tak, aby vydržalo, ale musíte opraviť rozbité sklo, utiahnuť rámy, vymeniť filtre. To je 10 000 dolárov ročne.
• Dane/poistenie: Povedzme 8 000 dolárov ročne (vaše skutočné skutočnosti sa môžu líšiť v závislosti od miesta, ale toto je základ).

Pridajte to všetko: 5 000 $ + 35 000 $ + 60 000 $ + 10 000 $ + 8 000 $ = 118 000 $ v ročných prevádzkových nákladoch. Takže ročný zisk pred niečím? Príjem 360 000 USD mínus 118 000 USD = 242 000 USD. Počkajte, to je oveľa vyššie, ako som si pôvodne myslel – ale počkajte, to ešte nie je čistý zisk, pretože musíme účtovať odpisy a dane (och, správne, na tie som predtým zabudol).

Odpisy: Skleníky Venlo majú daňovú životnosť 15-20 rokov. IRS vám umožňuje odpisovať počiatočné náklady počas tohto obdobia. Naše počiatočné náklady boli 320 000 USD, takže ročné odpisy sú 320 000 USD / 20 rokov = 16 000 USD ročne. Ide o nepeňažný výdavok, takže znižuje váš zdaniteľný príjem. Potom dane: povedzme, že vaša daňová sadzba je 20 % z vášho zisku (výnosy mínus prevádzkové náklady mínus odpisy). Takže zdaniteľný príjem je 242 000 - 16 000 = 226 000 $. Dane sú 226 tis. USD x 0,2 = 45 200 USD. Čistý ročný zisk je teda 226 000 - 45,2 000 $ = 180 800 $.

Počkajte, počkajte – prejdime k skutočnému výpočtu ROI. Existujú dva spôsoby, ako ľudia hovoria o návratnosti investícií: jednoduchá doba návratnosti a ročná návratnosť investícií. Jednoduchá doba návratnosti vyjadruje, ako dlho trvá, kým sa vám vráti počiatočná investícia. Naša počiatočná investícia bola 320 000 dolárov. Čistý ročný peňažný tok (pamätajte, že odpisy sú bezhotovostné, takže ich pripočítame späť? Počkajte, možno som to skôr pokazil – opravte to, pretože ide o bežnú chybu. Peňažný tok je to, čo skutočne máte vo vrecku. Čiže: Čistý zisk po zdanení je 180 800 USD plus odpisy (keďže ste za to nevypísali šek) = 1 08 USD + 1 08 USD ročný peňažný tok 196 800 dolárov.

Jednoduchá doba návratnosti: počiatočné náklady vydelené ročným peňažným tokom. 320 000 $ / 196 800 $ = približne 1,63 roka. Počkaj, to je 19 mesiacov! Je to naozaj? Pre pestovateľa listovej zelene? Áno, pretože predávajú plodiny s vysokým dopytom s dobrými maržami. Ale počkajte, to je ten najlepší scenár. Čo ak pestujete niečo pomalšie, napríklad paradajky? Poďme to otestovať. 1 aker paradajok: výnos je možno 8 000 libier mesačne, priemerná cena 1,50 USD za libru. Ročný príjem: 8 000 x 12 x 1,50 USD = 144 000 USD. Prevádzkové náklady by boli vyššie (viac vody, hnojiva, možno kontrola škodcov pri plesni rajčiakov) – povedzme 80 000 dolárov ročne. Čistý cash flow je potom (144k - 80k) - dane + odpisy. To by bolo okolo 50 000 dolárov ročne, takže doba návratnosti je 320 000 / 50 000 = 6,4 roka. Stále to nie je strašné pre 20-ročný majetok.

Teraz ročná návratnosť investícií. To je percentuálny výnos, ktorý získate každý rok počas životnosti investície, nielen to, ako rýchlo dostanete svoje peniaze späť. Vzorec je: [(ročný peňažný tok / počiatočná investícia) x 100 %]. Pre náš príklad listovej zelene: (196 800 USD / 320 000 USD) x 100 % = 61,5 % ročná návratnosť investícií. To je šialené, však? Ale to preto, že listová zelenina má super rýchly obrat. Ak pestujete paradajky, (50 000 $ / 320 000 $) x 100 % = ~15,6 % ročná návratnosť investícií, čo je stále oveľa lepšie, ako vložiť peniaze na sporiaci účet (ktorý je momentálne asi 0,5 %) alebo dokonca na akciový trh (priemerne 7 – 10 % ročne).

Ale počkajte – existujú premenné, ktoré môžu všetky tieto čísla vyhodiť, a nemôžem ich ignorovať. Poďme sa porozprávať o „čo keby“, pred ktorými varujem každého klienta:

1. Lokalita, lokalita, lokalita: Ak sa nachádzate na mieste s vysokými nákladmi na vykurovanie (napríklad severná Minnesota), vaše služby môžu vyskočiť na 60 000 dolárov ročne, takže váš peňažný tok klesne, doba návratnosti sa zvýši na približne 2,5 roka. Ak ste v Arizone, potrebujete viac tienidla, takže je to príplatok, ale kúrenie je zadarmo, takže sieť je podobná.
2. Výber plodín: Nezbierajte len listovú zeleninu, pretože čísla vyzerajú dobre. Čo vlastne potrebujú obchody s potravinami vo vašom okolí? Ak už existuje tona listovej zeleniny, možno budete musieť predávať za 1,50 USD za libru namiesto 2 USD, takže výnosy klesnú. Najprv urobte prieskum trhu – pred kúpou skleníka sa porozprávajte s miestnymi kupujúcimi.
3. Údržba: Klient vynechal ročné uťahovanie rámu a veterná smršť ohýbala veľa ocele, pričom opravy stáli 20 000 dolárov. To vám v danom roku zvýši náklady, takže pokračujte v údržbe. Naše skleníky Venlo sú vyrobené z pozinkovanej ocele, takže hrdza nie je taký problém, ale aj tak sa o ne musíte starať.
4. Problémy s dodávateľským reťazcom: Čo ak sa ceny osiva zvýšia o 30 %? Alebo plyn pre vašu dodávku stúpa? To všetko zasiahne vaše prevádzkové náklady. Zabudujte do svojich čísel 10% vyrovnávaciu pamäť – nepoužívajte dokonalý scenár, použite čísla „najhorší prípad, ale stále realistické“.

Ďalšia vec, ktorú vidím, že ľudia pokazia: zabúdajú na hodnotu samotného skleníka na konci jeho životnosti. Skleníky Venlo vydržia viac ako 20 rokov, takže keď ich skončíte, môžete predať oceľový rám, sklo, dokonca aj ovládanie klimatizácie za slušnú sumu. To je zostatková hodnota – zvyčajne 10 – 15 % počiatočných nákladov. Takže to zvyšuje vašu návratnosť investícií. V našom príklade listovej zelene je zostatková hodnota 32 000 USD, takže celková návratnosť za 20 rokov je (196 800 x 20) + 32 000 - 320 000 = 3 936 000 + 32 000 - 320 000 = 3 648 000 USD. To je oveľa viac ako len peňažný tok za prvé 2 roky.

Počkajte, urobme to. Ak to s výpočtom vlastnej návratnosti investícií Venlo myslíte naozaj vážne, tu je podrobný kontrolný zoznam, ktorý dávam každému potenciálnemu klientovi:

1. Vyberte si veľkosť Venlo: 1 aker? 2 hektáre? 0,5 hektára?Skleník v štýle Venlomá na svojej stránke sprievodcu veľkosťami, ktorý vám pomôže.
2. Získajte personalizovanú počiatočnú cenovú ponuku: Pripravte si stavenisko, povolenia, doplnky ako kúrenie. Tu nehádajte – zlé úvodzovky = zlé čísla návratnosti investícií. V prípade potreby vám vieme vypracovať cenovú ponuku na mieru.
3. Vypočítajte si svoj predpokladaný ročný príjem: Zavolajte miestnym nákupcom, zistite, koľko zaplatia za libru za vašu cieľovú plodinu, a potom zistite, koľko libier môžete pestovať vo Venlo (je to oveľa viac ako v obručovom dome).
4. Uveďte všetky prevádzkové náklady: služby, prácu, zásoby, údržbu, dane. Buďte realisti – nezabúdajte na prácu alebo verejné služby, tam sa ľudia popália.
5. Účtujte o odpisoch a zostatkovej hodnote: Nezabudnite na ne, majú veľký vplyv na váš daňový účet a dlhodobú návratnosť.
6. Spustite jednoduchú návratnosť aj ročnú návratnosť investícií: To vám povie, či sa to oplatí. Ak je vaša návratnosť menej ako 5 rokov a ročná návratnosť investícií je vyššia ako 10 %? To je bez debaty.

V konečnom dôsledku nie sú skleníky Venlo lacné, ale sú investíciou, ktorá sa vyplatí, ak si urobíte domácu úlohu. Videl som, ako chlapi s lacnými plastovými domčekmi strácajú peniaze kvôli škodcom, počasiu a nízkym výnosom, zatiaľ čo pestovatelia Venlo ťahajú rok čo rok šesťciferné zisky. Kľúčom nie je len chrumkať čísla, ale zabezpečiť, aby ste pestovali plodinu, po ktorej je vo vašej oblasti dopyt, a získať štruktúru, ktorá vydrží.

Ak ste pripravení prestať hádať a začať získavať skutočné čísla pre váš skleník Venlo, porozprávajte sa. Môžem vás previesť najnovšími modelmi – napríklad izolačným sklom VeGalvanized, o ktorom som sa zmienil vyššie a ktoré znižuje náklady na vykurovanie o 20 % v porovnaní so štandardným sklom – a pomôžem vám zostaviť vlastné rozdelenie návratnosti investícií, ktoré vyhovuje vašej konkrétnej lokalite a plodine. Žiadny nátlak, len skutočná rada od niekoho, kto je s týmito skleníkmi už roky v zákopoch.

Referencie

1. USDA poľnohospodárska marketingová služba. (2023). Pokyny na produkciu komerčných skleníkov.
2. Národná asociácia výrobcov skleníkov. (2022). Venlo skleníková štrukturálna trvanlivosť a analýza nákladov.
3. Internal Revenue Service. (2023). Odpisové plány pre poľnohospodársky majetok.